최근 부동산 시장에서 고액전세에 대해서 재산세를 부과하자는 논의가 핫이슈로 등장하고 있다. 필자는 사실 오래 전부터 지인들에게 이러한 견해를 피력해 왔었는데, 늦게나마 이러한 이슈가 건전한 토론의 장에 등장하게 된 것을 환영하고 있다.
어떠한 형식논리를 떠나서, 가진 사람에게 세금을 더 걷고 없는 사람에게 세금을 적게 걷어서 국민들의 삶에 균형을 맞추어 보자는 것이 조세정의의 출발점일진대, 서울의 강남에 어지간한 아파트의 전세금이 전국 아파트 평균값보다 훨씬 더 높은 현 시점에서 주택을 소유한 사람에게만 재산세를 부과하고 전세권자에게는 재산세를 부과하지 않는다는 것은 조세정의에 어긋난 것이기 때문이다.
이러한 논의에 반대하는 입장의 논거로 대표적인 것은 주택은 물권이나 임차권은 채권이라는 점이다. 그러나 전세권 설정 등기를 한 이상 전세권도 물권이며, 전세권 설정 등기를 하지 않아도 입주 후 확정일자를 받으면 주택임대차보호법은 임차권자에게 마치 물권과 같은 권능을 주고 있는 마당에 이러한 항변은 형식논리에 불과한 것이다.
다른 반대논거로는 집을 소유하면 집값이 올라서 이익을 얻을 수도 있지만 전세권자는 그러한 이득을 얻을 수 없으므로 전세권자에 대한 재산세 부과는 부당하다는 것이다. 그러나 이 또한 타당치 않은 주장이다. 집값이 올라서 이익을 얻었다면 이는 양도시 양도소득세가 부과되는 것이므로 보유세인 재산세와는 무관한 것이다.
정부정책을 보아도 이러한 논리는 궁색하다. 지난 정부는 수도권의 집값을 떨어뜨리기 위해 보금자리 주택이라는 정책을 내놓았는바, 이 정책은 요약하자면 국민의 세금으로 싼 아파트를 공급해서 주변의 집값을 떨어뜨리겠다는 것이다. 그렇다면 그 재원은 어디에서 나온 것인가. 바로 국민의 세금에서 나온 것이고 그 중에는 정부가 가격을 떨어뜨리겠다는 바로 그 집들에 살고 있는 사람들이 낸 재산세 또한 기여를 했다고 볼 수 있으니 이것은 아이러니가 아닐 수 없다.
이와 같이 정부가 집값을 떨어뜨리기 위한 정책을 추진하면서 집을 소유한 사람에게만 재산세를 부과하고 전세권자에게는 재산세를 부과하지 않는 것은 세금 앞의 평등권을 침해하는 것이다.
물론, 필자가 재산세 부과를 주장하는 것은 고액전세에 한정한 것이지 대다수의 서민들이 살고있는 비고액전세에 재산세를 부과하자는 것은 절대 아니다. 얼마를 고액 전세로 볼 것인가가 문제이기는 하나 필자의 생각으로는 시, 군, 구를 기준으로 주택평균가격을 초과하는 전세는 고액전세로 보는 것이 맞지 않나 생각이 된다.
여기에 필자가 한가지 더 심각한 문제로 생각하는 부분은 현재 재산세를 산정할 때 주택에 딸려있는 부채를 고려하지 않는다는 것이다.
5억짜리 아파트를 은행에서 2억의 빚을 내서 구입한 사람의 담세능력은 5억이 아니라 3억이라고 보는 것이 상식이다. 2억의 저당권이 붙어있는 5억짜리 집을 팔아봐야 3억밖에 못받는 것이 당연한 경제논리이기 때문이다.
그런데, 현재의 재산세 구조는 위와 같은 경우에도 5억을 기준으로 재산세를 부과하고 있다. 이것은 조세법의 기본원칙인 실질과세의 원칙을 침해한 것이라는 것이 필자의 판단이다.
변호사 박신호 법률사무소
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