공공참여형 고밀 재건축…추가물량 무주택자·신혼부부·청년 등에 공급
매주 부총리 주재 ‘부동산 관계장관회의’…수요·공급대책 이행 면밀 점검

[이현우 기자] 정부가 공공 재건축 제도를 도입하고 서울 노원구 태릉골프장과 강남구 서울의료원 부지 등 신규부지 발굴 및 확장 등을 통해 수도권에 총 13만 2000가구의 주택을 신규 공급하기로 했다.

또 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관의 참여를 전제로 재건축을 추진, 개발 이익을 기부채납으로 환수하면 규제 완화를 통해 용적률을 500%까지 올려주고 층수도 50층까지 올릴 수 있도록 허용한다.

태릉골프장 외에도 용산구 옛 미군기지 캠프킴, 서초구 서울지방조달청, 국립외교원 유휴부지 등도 주택단지로 개발된다.

정부는 4일 주택공급 확대 TF 회의를 통해 이 같은 내용을 포함한 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’을 확정했다.

이번 방안에 따라 서울권역을 중심으로 총 ‘26만가구+α’ 수준의 대규모 주택공급이 추진된다.

7만가구는 지난 5월 발표한 공급 예정 물량, 13만 2000가구+α는 이번 대책 마련을 통해 신규 추가 발굴된 공급물량이다. 나머지 6만가구는 당초 계획된 공공분양물량 사전청약을 2021년, 2022년으로 앞당겨 확대한 물량이다.

이를 위해 신규 택지를 발굴, 핵심입지에 3만가구 이상의 주택을 신규 공급하기로 했다.

군시설, 국유지와 공공기관 부지, 서울시 유휴부지 등을 최대한 활용해 우수입지 내 택지를 확보한다.

우선 한정된 인원이 이용하던 태릉골프장을 다수의 서민들을 위한 주거공간으로 조성한다. 다만, 절반 이상은 공원·도로·학교 등으로 절반 이하는 주택 부지로 계획, 1만가구의 주택을 공급할 계획이다.

또 신규 주택 입주민 뿐만 아니라 지역주민도 교통편익이 늘어나도록 철도, 도로, 대중교통 등 광역교통개선대책을 함께 마련할 계획이다.

그 외 용산 미군 반환부지 중 캠프킴 부지도 주거공간으로 조성, 3100가구를 공급할 예정이다.

아울러 우수 입지에 위치한 국유지·공공기관 이전부지를 최대한 활용해 나갈 방침이다.

특히 1000가구가 공급되는 서울지방조달청 부지 등 국가시설의 이전으로 확보되는 국유지와 4000가구 규모의 정부과천청사, 600가구 공급되는 국립외교원 유휴부지에 공급되는 주택은 최대한 청년·신혼부부에게 공급할 계획이다.

상암DMC 부지(2000가구), 마곡 부지(1200가구) 등 LH·SH 등 공공기관의 미매각 부지에서도 4500가구의 주택이 건설된다.

노후 우체국이나 공공청사 등을 주택과 복합개발하는 방식으로도 6500가구의 주택을 공급할 방침이다. 서부면허시험장(3500가구), 면목행정타운(1000가구), 구로 시립도서관(300가구) 등이 이에 해당한다.

이와 함께 정부는 3기 신도시 등에 대한 용적률 상향과 기존 사업 고밀화를 통해 2만 4000가구 이상의 주택을 추가로 확보하기로 했다.

3기 신도시 및 서울권 중소규모 공공주택지구 등에 대해 지구단위별로 용적률을 평균 10%p 내외로 상향, 해당지구 주택을 2만가구 이상 확대하도록 한다는 계획이다.

또 서울의료원·용산정비창 등 복합개발이 예정된 사업부지에 대해서도 고밀화를 통해 4000가구의 주택을 추가 공급한다.

아울러 재건축·재개발 등 정비사업의 공공성을 강화, 7만가구 이상의 주택을 공급하기로 했다.

LH·SH 등 공공참여 시 도시규제 완화를 통해 주택을 획기적으로 공급하는 ‘공공참여형 고밀재건축’을 도입, 용적률 상향조정 및 층수제한 완화 등을 추진한다.

이에 따라 용적률을 300∼500% 수준으로 완화하고 층수도 50층까지 허용하는 고밀재건축을 통해 향후 5만가구 이상의 주택 공급을 확보할 예정이다.

다만, 이와 같은 고밀재건축의 경우 강력한 공공성 확보를 전제로 한다. 즉, 재건축 사업의 공공성 확보를 위해 고밀개발로 인해 증가한 용적률의 50~70%를 기부채납하도록 할 방침이다.

고밀재건축을 통해 기부채납 받은 주택은 무주택, 신혼부부·청년 등을 위한 장기공공임대에 50% 이상을 활용하고 나머지는 공공분양으로 활용해 나갈 계획이다.

다만, 공공임대와 공공분양의 구체적 공급방식은 지역별 수요·여건 등에 따라 지자체가 결정할 수 있도록 자율권을 부여하기로 했다.

특히 공공분양주택의 경우 지자체 여건에 따라 소위 지분적립형 분양제도를 새로 도입, 주택구입 시 실수요자의 부담 완화를 위해 초기에는 일정지분만 매입하고 나머지는 임대료를 지불하다가 점차 지분을 늘려나가 최종적으로 100% 매입토록하는 방식을 채택한다.

이 경우에 투기수요 유입 차단과 시세차익의 단기회수 방지를 위해 실거주 요건과 전매제한을 대폭 강화할 계획이다.

재개발 정비구역 외에 정비예정 및 정비해제구역에 대해서도 공공재개발을 활성화해 2만가구 이상의 주택을 공급하기로 했다.

정비예정구역에서는 공공재개발을 조기 추진할 수 있도록 하고 정비해제구역 중에 뉴타운 등과 같이 과거 정비구역으로 지정되었다가 사업지연 등으로 해제된 지역도 공공재개발을 허용하도록 할 방침이다.

또 정부는 도시규제 완화 등과 같은 제도개선을 통해 공급능력을 추가적으로 확충한다.

노후 공공임대단지의 재건축을 통해 3000가구를 추가 확보하고 신혼부부, 청년 등 다양한 계층이 어울리는 단지를 조성하는 한편 기존 거주민들의 삶의 질도 개선할 계획이다.

아울러 지금까지 LH·SH와 같은 공공사업자만이 가능했던 공실 오피스와 상가 매입 후 주거용도로 전환·공급하는 제도를 민간사업자에게도 허용, 우선 2000가구를 공급할 계획이다.

역세권 준주거·상업 지역에서 적용 가능한 복합용도 개발 지구 단위계획을 역세권 주거지역에도 확대하고 용적률을 최대 700%까지 완화한다.

이외 서울 준공업지역 순환정비사업지도 연내 3~4곳으로 확대 정비하는 등 다양한 규제완화를 통해 민간 공급능력을 추가적으로 확충하기로 했다.

6개월 이상 장기 공실로 남아있는 공공임대주택의 입주요건을 완화해 주거공간 마련이 시급한 무주택자에게 임대해주기로 했다.

이와 함께 정부는 신규공급 추진과는 별도로 기존의 공공분양물량 중 6만가구는 당장 내년과 2022년으로 사전청약을 앞당겨 시행한다.

실수요자들의 예측가능성을 높이고 청약대기·매매수요 완화를 위해 기존에 계획된 공공분양물량 중 사전청약 물량도 당초 9000가구에서 6만가구로 대폭 확대, 2021년에 3만가구, 2022년에 3만가구에 대한 청약을 진행할 방침이다.

정부는 부지매입 등 택지개발과 도시 및 주거환경 정비법 개정 등 공급대책을 차질없이 시행할 계획이다. 

또 매주 경제부총리 주재로 ‘부동산시장 점검 관계장관회의’를 열어 주택에 대한 공급대책 추진 현황을 지속적으로 살피고 시장 교란 및 불안 요인에 대해서는 엄정 대응하기로 했다.

다음은 발표문 전문.

<모두발언>

존경하는 국민 여러분

최근 우리 민생과 경제는 코로나19 등으로 촉발된 유례없는 도전에 직면하고 있습니다.

다행히, 어려운 여건 속에서도 국민 여러분들의 적극적인 협조와 노력 덕분에 우리나라는 방역과 경제 양 부문에서 상대적으로 잘 버텨내고 있습니다.

그간 방역조치에 적극 동참해주시고, 묵묵히 경제활동 현장을 지켜주신 국민 여러분들께 깊은 감사의 말씀을 드립니다.

그러나 최근 서울권역 중심의 주택가격 상승으로 땀 흘려 일하는 국민 여러분들께 주거안정 불안감이 확산된 점에 대해 마음이 매우 무거운 심정입니다.

<추진배경>

정부는 국민 여러분들의 불안감을 불식시키도록 실수요자 보호 및 투기수요 근절이라는 절대원칙 하에 그간 수요와 공급 양 측면에서 다각적인 노력을 기울여 왔습니다.

금년 발표된 6.17대책, 7.10대책 등 수요관리대책들은 주택투기에 대한 기대수익률을 확 낮춰 투기수요를 차단하겠다는 정부의지를 시장에 보여주는 조치였습니다.

그 결과 대책 발표 이후 서울지역의 주간가격 상승세가 둔화되는 등 상당부분 성과가 있었다고 생각합니다.

다만, 최근(6월) 부동산대책 입법에 대한 불확실성 및 갭투자 차단 우려 등 시장불안 요인이 아직 상존하고, 특히 30대를 중심으로 추격매수 심리가 확산되며 서울 중심의 국지적 매매 급증현상이 나타나기도 했습니다.

공급 측면에서 보면 최근 3년간(‘17~’19년) 서울 아파트가 연 4만호씩 공급되어 과거(‘13~’16년) 대비 증가하는 등 공급물량은 지속 확대되었습니다.

다만, 주택공급 선행지표인 인허가가 ‘18년 이후 감소세를 보이고 있는 등 중기적 관점에서 추가공급 확충에 대한 요구도 확산되고 있습니다.

이에 정부는 주택시장 불안요인을 조기에 해소하고 시장을 안정적으로 관리하기 위해 모든 정책수단을 다각적으로 검토하였습니다.

6.17, 7.10 대책 등으로 수요 측면의 불안요인 차단을 위한 제도적 기반이 갖춰진 만큼, 공급 부족 우려라는 불안심리를 조기에 차단하고 미래 주택수요에도 선제적으로 대응하기 위해 금번 「서울권역 등 수도권에 대한 주택공급 확대방안」을 마련했습니다.

<주택공급대책 주요내용>

이제 그 세부내용에 대해 말씀드리겠습니다.

정부는 서울권역을 중심으로 실수요자를 위하여 양질의 신규주택이 지속적으로 공급된다는 견고한 믿음을 국민들께 드린다는 자세로 이번 대책을 준비했습니다.

이번 준비와 검토과정에서 다음 3가지 포인트를 각별히 유념했다는 점을 말씀드립니다.

첫째, 정부는 내 집 마련의 기회가 중단 없이 제공되도록 주택공급물량을 최대한 확보한다는 측면에서 활용 가능한 모든 수단과 메뉴를 제로베이스에서 검토했습니다.

둘째, 미리 밝힌 대로 태릉골프장은 그린벨트 환경평가 등급상 4~5등급이 전체 98% 이상을 차지하여 환경적 보존가치가 낮아 택지로 개발하되, 그 외 그린벨트는 미래세대를 위해 보전한다는 원칙하에 대상으로 선정하지 않았습니다.

셋째, 주택공급물량의 양적 확대와 함께 그 물량 내용면에 있어서 일반분양은 물론 특히 무주택자, 청년 등을 위한 공공분양, 장단기임대 등이 최대한 균형되도록 고려했습니다. 

이러한 원칙하에 검토한 결과 향후 서울권역을 중심으로 총 26만호+α 수준의 대규모 주택공급이 집중 추진됩니다.

이는 크게 3부분으로 구성되어 있는 바, 7만호는 지난 5월 기 발표한 공급 예정물량이고 13만+α는 금번 대책 마련시 신규 추가 발굴된 공급물량이고 나머지 6만호(수도권 30만호 등 총 77만호중)는 예정된 공공분양물량 중 21~22년으로 앞당긴 사전청약 확대분입니다.

그 구체적인 공급방안은 다음과 같습니다.

□ 첫째, 신규 택지를 발굴하여 핵심입지에 3만호 이상의 주택을 신규로 공급하겠습니다.

정부는 (i) 군 시설, (ii) 국유지·공공기관 부지, (iii) 서울시 유휴부지 등을 최대한 활용하여 우수입지 내 택지를 확보하겠습니다.

① 우선, 한정된 인원이 이용하던 태릉골프장을 다수의 서민들을 위한 주거공간으로 조성하되, 절반 이상은 공원, 도로, 학교 등으로, 절반 이하는 주택 부지로 계획하여 1만호의 주택을 공급하겠습니다.

또한, 신규 주택 입주민 뿐만 아니라 지역주민도 교통편익이 늘어나도록 철도, 도로, 대중교통 등 광역교통개선대책을 함께 마련할 계획입니다.

그 외 용산 미군 반환부지 중 캠프킴 부지도 주거공간으로 조성하여 3,100호를 공급할 예정입니다.

② 아울러, 우수 입지에 위치한 국유지·공공기관 이전부지를 최대한 활용하겠습니다.

특히, 서울지방조달청(1천호) 등 국가시설의 이전으로 확보되는 국유지와, 정부과천청사(4천호)·국립외교원(600호) 유휴부지에 공급되는 주택은 최대한 청년·신혼부부에게 공급할 계획입니다. 

③ 그 밖에 상암 DMC 미매각 부지(2천호), 서부면허시험장 부지(3.5천호)  등 서울지역 내 가용한 토지도 주거공간으로 최대한 활용하겠습니다.

□ 둘째, 3기 신도시 등에 대한 용적률 상향과기존사업 고밀화를 통해 2.4만호의 이상의 주택을 추가로 확보하겠습니다.

① 3기 신도시 및 서울권 중소규모 공공주택지구 등에 대해 지구단위별로 용적률을 평균 10%p 내외로 상향하여 해당지구 주택을 2만호 이상 확대하도록 하겠습니다.

② 또한, 서울의료원·용산정비창 등 복합개발이 예정된 사업부지에 대해서도 고밀화를 통해 4천호의 주택을 추가 공급하겠습니다.

□ 셋째, 재건축·재개발 등 정비사업의 공공성을 강화하여7만호 이상의 주택을 공급하겠습니다.

① LH·SH 등 공공참여 時 도시규제 완화를 통해 주택을 획기적으로 공급하는 ‘고밀 재건축’을 도입하겠습니다.

용적률 상향조정 및 층수제한 완화 즉 용적률을 300∼500% 수준으로 완화하고, 층수도 50층까지 허용하는 고밀 재건축을 통해 향후 5만호 이상의 추가 공급을 확보할 계획입니다.

다만 이와 같은 고밀 재건축 경우 강력한 공공성 확보를 전제합니다. 

즉 재건축 사업의 공공성을 확보하기 위해  고밀개발로 인해 증가한 용적률의 50~70%를 기부채납토록 하여 용적률 증가에 따른 기대수익률 기준으로 90% 이상을 환수하겠습니다.

기부채납 받은 주택은 무주택, 신혼부부·청년 등을 위한 장기공공임대(50% 이상)와 공공분양(50% 이하)으로 활용하겠습니다.

특히, 공공분양주택의 경우 지자체 여건에 따라 소위 지분적립형 분양제도를 도입하겠습니다.

이는 주택구입시 실수요자의 부담 완화를 위해 초기에는 일정지분(예: 40%)만 매입하고 나머지는 임대료를 지불하다가점차 지분을 늘려나가 최종적으로 100% 매입토록 하는 방식으로 

다만 이 경우 투기수요 유입 차단 및 시세차익 단기회수 방지를 위해  실거주 요건과 전매제한을 대폭 강화할 계획입니다. 

② 다음으로, 재개발 정비구역 외에 정비예정 및 정비해제구역에서도 공공재개발을 활성화하여 2만호 이상의 주택을 공급하도록 하겠습니다.

정비예정구역에서는 공공재개발을 조기 추진할 수 있도록 하고, 정비해제구역 중 뉴타운 등과 같이 과거 정비구역으로 지정되었다가 사업지연 등으로 해제된 지역도 공공재개발을 허용하도록 하겠습니다.

□ 넷째, 도시규제 완화 등과 같은 제도개선을 통해 공급능력을 추가로 확충해 나가겠습니다.

먼저 노후 영구임대단지의 재건축을 통해 3천호를 추가 확보하여 다양한 계층이 어울리는 단지를 조성하는 한편, 기존 거주민들의 삶의 질도 개선하겠습니다.

아울러 이제까지 공공사업자(LH·SH)만이 가능했던 공실 오피스와 상가 매입후 주거용도로 전환·공급하는 제도를 민간사업자에게도 허용(2천호 목표)하겠습니다. 

이외 서울 준공업지역(경공업 지역이나 주거·상업도 입지 가능) 순환정비사업지도 연내 3~4곳으로 확대 정비하는 등 다양한 규제완화를 통해 민간 공급능력을 추가로 확충해 나가겠습니다.

□ 다섯째, 신규공급 추진과는 별도로 기존 공공분양물량 중 6만호는21~22년으로 앞당겨 사전청약토록 하겠습니다.

즉 실수요자들의 예측가능성을 높이고 청약대기·매매수요 완화를 위해 기존에 계획된 공공분양물량 중 사전청약 물량을 당초 9천호에서 6만호로 대폭 확대, 21년 3만호, 22년 3만호가 조기에 주인을 찾도록 하겠습니다.

신규 공급계획과 旣 계획 물량의 사전청약을 함께 발표함으로써 국민들께서 입주자 모집이 증가하는 효과를 빠른 시일 내에 직접 체감하실 수 있으리라 기대합니다.

이상 발표해 드린 총 26만+α 주택공급대책(신규공급: 13만+α)이 기존의 아파트 인허가 물량에 더하여 전반적으로 강한 주택공급 시그널을 제시해 주리라 믿습니다.

<후속조치 및 마무리>

정부는 이번 공급대책 발표가 일부 지역에서는 개발호재로 인식되어 부동산시장 불안요인으로 작용할 가능성도 배제하지 않고 있습니다.

그러나 결코 그러한 일이 발생하지 않도록 철저히 모니터링하며 필요한 대응을 신속히 해 나가겠습니다. 

즉 정부는 공급대책 발표후 매주 부총리 주재 ‘부동산시장점검 관계장관회의’를 개최하여 주택 수요대책/공급대책 이행상황을 면밀히 점검하겠습니다.

이와함께, 관계부처 합동 부동산 신속대응팀을 구성하여 부동산 시장동향을 일일 모니터링하고 대응해 나가고자 합니다.

특히 시장교란행위에 대해서는 그 어느 때 보다 단호하게 발본색원 노력을 기울여 나가겠습니다.

특히, 재건축으로 인한 인근 주택 가격상승 방지를 위해 필요한 경우 토지거래 허가구역 지정, 관계부처 합동 실가격 조사 등을 통해 시장불안요인을 사전에 철저히 관리해 나가겠습니다.

존경하는 국민 여러분

부동산시장 안정은 최대의 민생정책이고 최우선 정책영역 입니다.

최근 짧은 기간에 많은 대책이 발표되었기 때문에, 이제는 국민들께서 발표된 대책들을 신뢰하실 수 있도록 정부정책의 실행력을 담보하는 것이 매우 중요합니다.

정부는 부동산시장 안정대책을 강력 추진해 나가겠습니다.

정부의 안정화 정책의지는 매우 확고하며 앞으로도 추후의 흔들림 없이, 그리고 좌고우면 없이 견지해 나갈 것입니다.

이번 공급대책이 오늘 국회 본회의에서 논의될 부동산 수요대책(세법)과 함께 강력한 수급대책으로 동시 작동되도록 하여 부동산시장 투기수요 최소화 및 실수요자 보호 극대화를 반드시 이루도록 정부는 최선을 다하겠습니다. 

이러한 측면에서, 이번에 늘어나는 공급물량의 절반 이상을 생애최초 주택구입자, 청년, 신혼부부 등에게 공급하여 실수요자의 주거안정을 확실히 챙기겠습니다.

주택이 삶의 공간이라는 본연의 목적으로 활용되어 내 집 마련 걱정이 없는 사회가 앞당겨 실현될 수 있도록 정부는 최대한의 총력을 기울여 나가겠습니다.

국민 여러분께서도 정부 정책을 믿고 힘과 뜻을 함께 모아 주시기를 간곡히 요청 드립니다.

감사합니다.

                   부총리 겸 기획재정부 장관 홍남기

                   국토교통부 장관 김현미

                   서울특별시장 권한대행 서정협